С 1990-х гг. московские власти использовали различные способы получения денег от инвесторов за строительство жилья на городской территории: продажа права на заключение договора аренды участков, инвестиционные контракты, предоставление участка через процедуру торгов, увеличение арендной платы за первый год аренды — и плата за изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка. Так вот, мэр Москвы Сергей Собянин многократно увеличил плату, которую застройщик должен внести за изменение ВРИ. Во сколько точно раз — будет зависеть от места строительства жилья, от вида права на участок (собственность или аренда) и других условий.

Предположим, у вас есть в собственности здания бывшего завода на территории Москвы. Но земельный участок, где стоят здания, в собственности у города, и есть договор аренды. Договор предусматривает, что территория предоставлена под заводские здания. Размер арендной платы в таком случае — 1,5% кадастровой стоимости участка.

В правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) арендованного участка, допустим, есть возможность строительства жилого дома, есть уже и проект строительства, успешно проведена его экспертиза. Но чтобы получить разрешение на строительство, нужно представить в Мосгосстройнадзор дополнительное соглашение к договору аренды участка. В нем должно быть написано, что на участке можно строить жилье.

С кем заключить это дополнительное соглашение? С Департаментом городского имущества. Он посчитает и цену изменения цели пользования землей — денег за аренду участка придется платить сильно больше. Так город получает свою часть выгоды от строительства жилья. Нововведения мэра Собянина значительно увеличивают размер этой платы.

Впрочем, можно ее и уменьшить — если застройщик возьмется строить офисы и коммерческие объекты в тех районах Москвы, где их не хватает. 

Мотивация городских властей вполне понятна. Во-первых, власти планируют увеличить поступление в бюджет платы за изменение ВРИ с 15 млрд руб. в 2019 г. до 30 млрд руб. в 2021 г. Во-вторых, город стимулирует застройщиков жилья строить нежилые объекты вне центра города, чтобы обеспечить жителей других районов необходимой инфраструктурой. Это должно разгрузить центр Москвы и уменьшить пробки.

Идея не нова и выглядит здравой: работай рядом с домом, а в центр приезжай по выходным — развлекаться.

По прежним правилам плата за изменение ВРИ составляла от 60 до 80% кадастровой стоимости участка. Новые правила исчисления платежа за изменение ВРИ потребовали формулы: в ней учитывается количество видов помещений, базовая стоимость каждого вида, местоположение строящегося объекта и др.

Например, при застройке земельного участка площадью 2 га в районе Гольяново с плотностью 58 000 кв. м на 1 га плата за изменение ВРИ по прежнему правилу составила бы 738 млн руб. По новому правилу — 1,7 млрд руб.

Застройщики получат право на льготу при оплате ВРИ в случае строительства офисных и коммерческих объектов за пределами Третьего транспортного кольца в районах, где это необходимо. Мало этого: площадка под строительство должна принадлежать ззастройщику не менее чем на 75%.

Но нельзя будет просто предоставить документы, что вы собираетесь построить нужные городу объекты, — их придется построить и подтвердить городу факт ввода в эксплуатацию. Поэтому еще одно условие получения льготы  — банковская гарантия, равная размеру льготы.

Увеличение платы за изменение ВРИ увеличит затраты застройщиков — а значит, подорожают квартиры. Но возможность получить льготы улучшит состояние инфраструктуры периферийных районов Москвы.

Увеличение платы за изменение ВРИ вытолкнет мелких девелоперов с рынка. Крупные же застройщики начнут в различных вариантах объединяться с застройщиками нежилой недвижимости, чтобы обеспечить офисами и торговыми центрами районы, где это больше всего нужно.